Lei de Condomínios: a legislação que te ajuda a fazer uma gestão condominial de sucesso

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A Lei de Condomínios, n° 4591/64, foi a primeira criada para determinar regras de convivência em condomínios. Sancionada em 1964, mas modificada em 2002 com a atualização do Código Civil, ela continua sendo um balizador para síndicos e administradoras manterem a harmonia entre os condôminos.

Atualmente, o Brasil conta com mais de 57 milhões de domicílios, segundo dados do último Censo Demográfico do IBGE. Desse total, mais de seis milhões são apartamentos e quase dois milhões são casas de vila ou condomínios horizontais.

No total, mais de 68 milhões de brasileiros moram em condomínios, segundo a Associação Brasileira de Síndicos e Síndicos Profissionais (Abrassp). 

Sendo assim, imagine se cada um destes empreendimentos tivesse as suas próprias regras ou não tivesse regras para fazer a gestão da rotina condominial? 

Certamente… seria um caos. 

Portanto, para evitar isso, existe a Lei de Condomínios! Ela foi sancionada em 1964 e trata dos seguintes assuntos relacionados ao condomínio: 

• Infrações 
• Despesas
• Convenção
• Administração
• Assembleia Geral
• Patrimônio de afetação
• Incorporações imobiliárias
• Construção por Empreitada
• Construção por Administração
• Obrigações e Direitos do Incorporador
• Construção de Edificação em Condomínio
• Utilização da Edificação ou do Conjunto de Edificações
• Seguro, Incêndio, Demolição e Reconstrução Obrigatória

Em 2002, o Código Civil foi atualizado e passou a ser a principal Lei que rege a vida em condomínios. No entanto, tudo o que está disposto na Lei de Condomínios segue valendo, caso não esteja no Código Civil.

Justamente, entender essa legislação é essencial para que síndicos e administradoras de condomínio façam uma gestão de sucesso, contemplando a harmonia e a boa convivência entre todos os condôminos.

Continue a leitura e confira mais.

Quais são as principais normas da Lei de Condomínios?

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

Para começar, funciona como uma “lei” para cada condomínio, com a função de determinar o bom funcionamento do local. Todas as regras da convenção devem respeitar o Código Civil e a Lei dos Condomínios, que são mais importantes do que qualquer determinação interna.

Sendo assim, é essencial não confundir a convenção com o regimento interno: enquanto a convenção regulariza a administração (multas, eleição do síndico, etc.), o regimento interno funciona como um anexo da convenção, regulamentando o dia a dia (regras sobre animais de estimação, horário de funcionamento das áreas comuns, etc.). 

Desse modo, cerca de 2/3 dos condôminos devem assinar a convenção para ela ter validade, sendo que os condôminos não podem ser submetidos a nenhuma situação que não esteja resguardada na lei. 

ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

De acordo com a Lei de Condomínios, conforme a Convenção, apenas um síndico deve ser eleito para mandato de 2 anos, no máximo, com permissão para reeleição. Além disso, o síndico pode ser destituído, após votação dos moradores.

Ainda assim, as funções administrativas devem ser delegadas a pessoas da confiança do síndico, após aprovação da assembleia-geral dos condôminos.

Portanto, para auxiliar o síndico, três moradores podem ser eleitos para participarem do Conselho Consultivo, em caso de condomínios que requeiram este tipo de demanda.

ASSEMBLEIA GERAL

Anualmente, a Lei de Condomínios determina que aconteça uma “assembleia-geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.” 

Assim, o síndico fica obrigado a comunicar aos moradores tudo o que foi acordado na Assembleia Geral, sendo obrigação dos condôminos e inquilinos seguir as determinações. Se o dono da unidade não puder comparecer à Assembleia Geral, o inquilino pode votar, mediante procuração prévia.

USO DE ESPAÇOS COMUNS

Sobretudo, a exclusividade do uso dos espaços comuns é dos moradores. Porém, regras devem ser seguidas para manter a boa convivência entre todos, sem causar incômodos ou conflitos.

Desse modo, as regras são estabelecidas pelo condomínio, como horário de uso da piscina e academia e, em caso de violação de qualquer regra, o síndico tem autorização para aplicar uma multa.

OBRAS 

Antes de mais nada: obras sempre geram conflitos ou reclamações, não é? Se um reclama que começa muito cedo, outro reclama que acaba muito tarde.

Haja paciência…

Pois bem! O Regimento Interno deve estabelecer um horário fixo para a realização de obras, geralmente, o horário comercial (das 8h às 17h).

Sendo assim, toda obra ou reforma devem ser informadas ao síndico, considerando aspectos técnicos para avaliação de riscos por parte de profissionais qualificados. 

ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO

Nenhuma regulamentação proíbe animais de estimação em condomínios. 

Este é um fato importante de ser divulgado, para não gerar conflitos entre os moradores que não gostam de pets andando nos corredores.

Neste caso, vale o bom senso dos tutores: garantir que seus pets não causem incômodo aos outros condôminos ou sujem as áreas comuns.

O monitoramento dos pets é essencial, para que os moradores não sejam multados e para garantir o bem-estar dos animaizinhos.

Artigos da Lei de Condomínios que impactam na gestão condominial 

Art. 1.331. 

“Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos”.

Dentro de um condomínio, existem propriedades exclusivas de cada proprietário (o apartamento, por exemplo) e propriedades compartilhadas (como as áreas comuns). 

As áreas exclusivas podem ser vendidas, alugadas ou transferidas. Porém, cada proprietário de unidade também é dono de uma fração do solo e não pode vender as propriedades compartilhadas, ou alugá-las. 

Art. 1.335. 

“São direitos do condômino:

I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”.

Art. 1.336. 

Deveres do condômino:

• Contribuir para as despesas do condomínio 
• Não pode realizar obras que comprometam a segurança da edificação
• Deve destinar as suas partes na edificação da mesma forma que a edificação
• Pagamento de multa se descumprir os deveres estabelecidos na Lei de Condomínios
• Pagamento de juros moratórios convencionados se não pagar a sua contribuição das despesas condominiais

Art. 1.338. 

“Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores”.

Ou seja, quando um morador quiser alugar a sua vaga de garagem, a prioridade do aluguel é para outro morador.

Lei de Condomínios X Código Civil

O capítulo VII do Código Civil trata exclusivamente sobre o “Condomínio Edilício”, com 29 artigos que ditam as responsabilidades da vida condominial, para todas as partes envolvidas neste dia a dia.

Síndicos e condôminos devem conhecer o Código Civil, a fim de evitar infrações e colaborar para o respeito e harmonia na relação entre vizinhos.

Confira todos os tópicos da vida condominial que o Código Civil aborda:

• Definição do Condomínio Edilício
• Registro do Condomínio Edilício
• Convenção do Condomínio
• Direitos do condômino
• Deveres do condômino
• Valor de multas e juros por inadimplência
• Valor de multas por infrações 
• Morador antissocial 
• Aluguel de vagas de garagem 
• Direito do condômino às partes comuns e as de uso exclusivo 
• Tipos de obras em área comum e quóruns 
• Nova construção em área comum 
• Construção em cobertura 
• Responsabilidade de novo proprietário de unidade inadimplente 
• Seguro obrigatório 
• Eleição de síndico 
• Funções e deveres do síndico 
• Representação do condomínio (Administradoras, Síndicos profissionais, etc.) 
• Destituição de síndico e conselho 
• Assembleia ordinária anual obrigatória 
• Convocação de assembleia por condôminos 
• Mudança de destinação do condomínio 
• Primeira e segunda convocação 
• Peso dos votos em assembleia 
• Assembleia em sessão permanente
• Todos os moradores devem ser convocados para assembleia 
• Assembleia digital 
• Assembleias extraordinárias 
• Conselho fiscal 
• Extinção do Condomínio 
• Condomínio de Lotes 

Confira outras Leis sobre a gestão condominial

Além da Lei de Condomínios, do Código Civil e das regras internas (Convenção e Regimento), existem outras leis que podem ser aplicadas na rotina condominial:

Conheça: 

• Lei Antifumo
• Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato)
• Decreto nº 5296/2004 (Lei de Acessibilidade)
• Lei nº 13.146/2015 (Estatuto da Pessoa com Deficiência)
• Norma nº 16.280/2014 ABNT (reformas em condomínios)

Para tornar a sua gestão condominial mais eficiente, você precisa e deve se basear nas leis federais e municipais que foram criadas para garantir respeito, segurança e harmonia entre todos os condôminos.