Como funciona a cobrança do IPTU em condomínios?

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Quem mora na cidade de São Paulo, já pode consultar os valores do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) 2024 no site da Prefeitura. As notificações impressas também já começaram a ser enviadas e os moradores podem optar pelo pagamento da primeira parcela ou à vista, garantindo 3% de desconto.

Para saber o valor que irão pagar em 2024, os munícipes devem informar a numeração de cadastro do imóvel, que haverá um reajuste de 4,3% sobre os valores unitários do metro quadrado da construção e do terreno de todos os imóveis.

O IPTU é um imposto municipal que os proprietários de imóveis residenciais ou comerciais devem pagar. 

A cobrança é anual para imóveis construídos em área urbana, considerando o valor venal do imóvel, ou seja, o preço que o Poder Público utiliza baseado na seguinte fórmula:

área do terreno X valor unitário padrão residencial X idade do imóvel X localização do imóvel X tipologia residencial

O responsável pelo pagamento do IPTU é o proprietário do imóvel e isso vale para donos de apartamentos. Aliás, o IPTU em condomínios é uma pauta que gera muitas dúvidas que precisam ser sanadas e entendidas por todos que moram em condomínios.

Então, vamos conferir tudo sobre esse assunto? Continue a leitura!

O QUE VOCÊ PRECISA SABER SOBRE O IPTU EM CONDOMÍNIOS?

Para começar, vamos a um esclarecimento importante sobre o IPTU em condomínios: o condomínio não precisa pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano. Na entrega do empreendimento, acontece o “desmembramento do IPTU por unidade”, uma das primeiras medidas de implementação do condomínio. 

Então, a partir do desmembramento, cada unidade passa a ter o seu próprio IPTU, que deve ser pago pelos proprietários, levando em consideração a localização da unidade e algumas características do imóvel, como a metragem.

No caso de um apartamento alugado, o comum é que o pagamento seja feito pelo inquilino, afinal, é essa pessoa quem está utilizando o imóvel. No entanto, o proprietário pode pagar o imposto e receber o reembolso do seu inquilino posteriormente. Todas essas medidas, porém, devem estar descritas em contrato para não haver problemas de falta de pagamento.

Existem alguns casos de pessoas isentas do pagamento do IPTU. Para solicitar essa isenção, no entanto, é preciso cumprir alguns requisitos:

• Ter o imóvel em seu nome 
• Seu imóvel deve ser usado como residência
• Não pode ter outro imóvel no mesmo município
• O valor venal do imóvel não pode exceder R$ 1.310.575
• A renda deve ser de, no máximo, cinco salários mínimos (incluindo o benefício do INSS)

IPTU DAS ÁREAS COMUNS

Já que o IPTU de cada unidade é pago individualmente, o que acontece com as áreas coletivas?

Então, todo condomínio tem áreas comuns, usadas por todos os moradores, como a piscina, o salão de festas, a academia, entre outras. 

Sendo assim, o IPTU em condomínios também abrange a cobrança das áreas comuns. O cálculo, no entanto, não é feito de forma igual para todos os condôminos, mas leva em consideração o direito de cada unidade na fração do espaço da área comum, de forma proporcional ao tamanho do imóvel.

Exemplificando:

Um apartamento que tem uma cobertura vai pagar o valor do IPTU das áreas comuns um pouco mais alto do que as outras unidades, já que o tamanho do imóvel é considerado no cálculo. 

A responsabilidade do pagamento do IPTU em condomínios das áreas comuns é da administradora. 

SAIBA MAIS -> Especialistas explicam como funciona o pagamento de IPTU sobre as áreas comuns de condomínios

COMO É CALCULADO O VALOR DO IPTU EM CONDOMÍNIOS?

Tudo começa na Certidão de Propriedade do condomínio, já que o IPTU em condomínios considera a área total da unidade e as áreas correlatas (como a garagem e o depósito), além das áreas comuns.

Então, cada morador paga o imposto de acordo com a fração ideal (relativa a sua unidade) e com a fração da área comum a que tem direito, tendo como proporção o tamanho do seu imóvel.

Quem realiza a composição das áreas é a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), já que não é possível prever que um apartamento de 3 dormitórios é realmente maior do que um apartamento de 2 quartos, sem que se saiba exatamente a área de cada um destes imóveis.

EM CASO DE INADIMPLÊNCIA, O QUE ACONTECE?

Como sabemos, a inadimplência é um dos principais problemas em um condomínio. Sendo assim, em caso de inadimplência no pagamento do IPTU em condomínios, algumas ações podem ser feitas pelos órgãos reguladores para garantir o pagamento do imposto:

• A Prefeitura notifica o contribuinte por meio de cobranças administrativas e, em seguida, judiciais.

• O nome do proprietário pode ser incluso no Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público Federal (Cadin) e no SPC e Serasa.

• Quando o débito se torna dívida ativa, o imóvel pode ir a leilão para que as dívidas sejam quitadas. 

Para auxiliar os condôminos a manter o pagamento do IPTU em condomínios em dia, é necessário ter muita organização e conhecer a Lei de Condomínios: a legislação que te ajuda a fazer uma gestão condominial de sucesso!