Obras em condomínio: o que pode, o que não pode e como agir dentro da lei

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Lidar com obras em condomínio é um dos maiores desafios da rotina de qualquer síndico. Entre regras, ruídos e responsabilidades, a linha entre o que é permitido e o que precisa de aprovação pode gerar dúvidas e até conflitos entre moradores.

A boa notícia é que a legislação brasileira já define critérios claros para cada tipo de intervenção, tanto nas áreas privativas quanto nas áreas comuns. Conhecer essas regras não apenas evita transtornos, como também protege o condomínio juridicamente e garante segurança a todos.

Com informação e planejamento, é possível manter as melhorias em dia — sem colocar em risco a harmonia ou o patrimônio coletivo.

O que são obras em condomínio e por que exigem atenção especial

Nem toda reforma é igual. Uma simples pintura dentro de um apartamento pode parecer inofensiva, mas se envolver mudança estrutural, hidráulica ou elétrica, pode comprometer a segurança de todo o edifício.

Por isso, a legislação trata as obras em condomínio com atenção especial. A Lei nº 4.591/1964, que regulamenta os condomínios edilícios, e a NBR 16.280/2015, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), determinam como essas intervenções devem ser planejadas, comunicadas e executadas.

Em resumo: toda obra precisa ser segura, autorizada e acompanhada por um responsável técnico. E cabe ao síndico fiscalizar esse processo, garantindo que o bem-estar coletivo venha antes da pressa ou da conveniência individual.

Áreas privativas x áreas comuns

A diferença entre as áreas é o ponto de partida para qualquer decisão.

• Nas áreas privativas, o morador tem liberdade de realizar reformas desde que não afete a estrutura, a fachada, as prumadas ou o sistema elétrico e hidráulico do prédio.
• Já nas áreas comuns, qualquer modificação — por menor que pareça — deve passar por aprovação em assembleia e seguir as normas de segurança e acessibilidade.

Essas regras não são apenas formais. Elas existem para proteger o conjunto da edificação e evitar problemas como infiltrações, sobrecarga de estrutura ou acidentes.

Responsabilidade do síndico

O síndico é o guardião da integridade do condomínio. Cabe a ele exigir a documentação correta antes do início de qualquer obra, fiscalizar o cumprimento das normas e, quando necessário, acionar o conselho ou especialistas técnicos.

Negligenciar essa função pode gerar responsabilidade civil e até criminal. Por isso, manter controle sobre as intervenções (com relatórios, comunicados e registros de ART ou RRT) é essencial para uma gestão segura e transparente.

A importância da prevenção

A experiência mostra que os maiores problemas não surgem das grandes obras, mas das pequenas reformas feitas sem acompanhamento. Um furo mal planejado em uma parede estrutural, por exemplo, pode gerar danos sérios e irreversíveis.

Implementar um protocolo interno para reformas (com prazos, formulários e critérios claros) é a melhor forma de garantir que cada intervenção aconteça dentro da lei e sem prejuízos.

Tipos de obras e o que pode ou não pode ser feito

Nem toda obra tem o mesmo impacto no condomínio. Algumas são urgentes e indispensáveis, enquanto outras podem esperar ou precisam ser aprovadas coletivamente. Entender essa diferença é essencial para que o síndico aja dentro da lei e evite problemas de convivência.

O Código Civil (art. 96 e 1.341) classifica as obras em três categorias: necessárias, úteis e voluptuárias. Cada uma delas tem regras específicas sobre aprovação, custos e responsabilidade de execução.

Obras necessárias, úteis e voluptuárias

As obras necessárias são aquelas que evitam deterioração ou garantem segurança ao condomínio. Envolvem manutenções urgentes, como reparos em vazamentos, estrutura, elevadores ou sistemas elétricos. Essas obras não precisam de aprovação em assembleia, mas o síndico deve comunicar os moradores e registrar as ações para transparência.

As obras úteis trazem melhorias funcionais, como instalação de portaria remota, câmeras de segurança, bicicletário ou modernização da academia. Elas precisam de aprovação por maioria simples em assembleia, já que afetam o orçamento e o uso coletivo.

Já as obras voluptuárias são as de caráter estético ou de luxo, como nova fachada, jardins decorativos ou salão gourmet. Por não serem essenciais, exigem aprovação por dois terços dos condôminos, conforme a lei. Essas decisões devem constar em ata e ser acompanhadas de um planejamento financeiro claro.

Obras em áreas privativas

Nas áreas privativas, o morador tem autonomia, mas ela não é ilimitada. Qualquer reforma que altere estrutura, fachada, colunas, prumadas ou áreas comuns precisa de autorização do síndico e de um responsável técnico habilitado.

Desde 2015, a NBR 16.280 tornou obrigatória a apresentação de um plano de reforma antes do início da obra. Esse documento deve incluir:

• escopo detalhado dos serviços;
• prazo estimado;
• dados do responsável técnico;
• e ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), dependendo do profissional.

Sem esses registros, a reforma pode ser embargada. O síndico também deve arquivar cópias da documentação e comunicar oficialmente o início e o término das obras ao corpo diretivo.

Importante: pequenos reparos internos — como pintura, troca de pisos ou móveis planejados — não exigem ART ou RRT, desde que não interfiram na estrutura ou nos sistemas do prédio.

Obras em áreas comuns

Qualquer modificação nas áreas comuns deve ser tratada com ainda mais cuidado. Isso inclui intervenções como troca de revestimentos, construção de muros, instalação de equipamentos, novas câmeras ou cobertura de garagens.

Essas obras precisam:

1. ser aprovadas em assembleia com o quórum adequado;
2. ter projeto técnico e acompanhamento de engenheiro ou arquiteto;
3. seguir as normas municipais de segurança e acessibilidade.

Quando o condomínio altera áreas externas ou de fachada, pode ser necessário aprovar o projeto junto à prefeitura e apresentar licenças complementares.

O papel do síndico é garantir que tudo aconteça de forma legal, documentada e transparente. Isso evita riscos de embargo, ações judiciais ou até perda de cobertura de seguro.

Síndicos que compreendem essas classificações conseguem conduzir reformas com clareza e segurança jurídica, mantendo a harmonia entre modernização e preservação do patrimônio coletivo.

Responsabilidade técnica: quando é preciso ART ou RRT

Uma das dúvidas mais comuns entre síndicos é: quando a obra precisa de acompanhamento técnico? A resposta é simples — sempre que houver risco estrutural, alteração de sistema ou impacto coletivo.

A legislação determina que obras que envolvem estrutura, elétrica, hidráulica, gás, fachada ou impermeabilização devem ser conduzidas por um profissional habilitado, com emissão de documentação específica.

Esses documentos são o que comprovam a responsabilidade técnica da execução, garantindo que a intervenção siga normas de segurança e boas práticas de engenharia ou arquitetura.

ART e RRT: qual a diferença

A sigla ART significa Anotação de Responsabilidade Técnica e é emitida por engenheiros registrados no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia). Já o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) é o equivalente para arquitetos, emitido pelo CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).

Ambos têm a mesma função: identificar o profissional responsável e formalizar que ele assume a responsabilidade técnica pela obra ou reforma. Sem esses registros, a intervenção é considerada irregular, e o condomínio pode ser penalizado.

Exemplo prático:

• Troca de piso: não exige ART/RRT, se não afetar estrutura.
• Reforma com demolição de parede: exige ART ou RRT.
• Instalação de ar-condicionado: exige responsável técnico para fixação em fachada.

Riscos de não exigir ART ou RRT

Quando o síndico permite obras sem a devida documentação, ele assume o risco indireto de qualquer dano ou acidente causado. Em caso de sinistro — como vazamentos, curto-circuitos ou rachaduras — o condomínio pode perder a cobertura do seguro predial e o gestor pode responder civil e criminalmente.

Além disso, uma reforma mal executada pode comprometer a estrutura do edifício e colocar moradores e funcionários em perigo. Por isso, exigir a ART ou RRT não é burocracia: é prevenção e segurança jurídica.

Boas práticas para o síndico

• Solicite plano de obra completo antes do início de qualquer reforma.
• Exija ART ou RRT e verifique a autenticidade junto ao CREA ou CAU.
• Guarde cópias da documentação no arquivo do condomínio.
• Mantenha comunicação transparente com moradores e conselho.
• Ao término da obra, solicite termo de encerramento ou relatório técnico do responsável.

Com esse controle, o síndico demonstra profissionalismo, responsabilidade e zelo com o patrimônio coletivo — pilares fundamentais de uma boa gestão condominial.

Como o síndico deve conduzir obras

O sucesso de qualquer obra em condomínio depende de organização, comunicação e controle. Mesmo quando as intenções são boas, falhas de planejamento ou de registro podem gerar conflitos e prejuízos. Por isso, o síndico precisa atuar como gestor do processo, garantindo que tudo ocorra de forma segura, legal e transparente.

Mais do que autorizar obras, o papel do síndico é conduzir as etapas com método e empatia — alinhando técnicos, prestadores e moradores.

1. Receba o pedido formal de obra

Toda obra deve começar com um pedido formal. O morador ou a administração precisa informar o tipo de intervenção, o prazo e o responsável técnico. Essa etapa cria um histórico documental, essencial para comprovar que a obra foi analisada e aprovada corretamente.

2. Solicite o plano de reforma e os documentos técnicos

Antes de qualquer execução, o síndico deve solicitar:

• Plano de obra detalhado conforme a NBR 16.280;
• ART ou RRT do responsável técnico;
• Cronograma e horários de trabalho;
• Comprovação de uso de EPIs e regras de segurança para os trabalhadores.

Esses documentos devem ser arquivados e disponibilizados para o conselho ou administradora sempre que necessário.

3. Encaminhe para análise técnica ou assembleia

Nem toda obra precisa de assembleia, mas todas devem ser analisadas tecnicamente. O síndico pode contar com o apoio de um engenheiro consultor para revisar projetos que envolvem estrutura ou instalações complexas. Se a intervenção afetar áreas comuns, o ideal é convocar assembleia com o quórum exigido pela lei.

A decisão deve ser registrada em ata, com data e resumo das condições aprovadas.

4. Fiscalize o andamento e o cumprimento das regras

Durante a execução, o síndico deve acompanhar o andamento da obra — verificando horários, ruídos, circulação de prestadores e descarte de entulho. Comunicar os vizinhos com antecedência sobre o início e a duração das obras evita reclamações e mostra respeito ao coletivo.

Sempre que possível, mantenha um canal de comunicação aberto para dúvidas e atualizações, seja via aplicativo do condomínio ou mural digital.

5. Exija o encerramento técnico e registro final

Ao término da obra, o responsável técnico deve emitir um relatório de encerramento ou termo de conformidade. Esse documento confirma que a intervenção foi executada conforme o projeto aprovado e dentro dos padrões de segurança.

Guardar esse relatório é fundamental para futuras manutenções e para a segurança jurídica do síndico.

Conduzir obras com segurança não é apenas seguir normas. É mostrar que a gestão se preocupa com as pessoas e com o patrimônio coletivo. Quando há transparência, o condomínio ganha confiança — e o síndico reforça seu papel como líder responsável e preventivo.

Penalidades e riscos de irregularidades

Permitir obras sem autorização, acompanhamento técnico ou registro adequado pode gerar problemas sérios para o condomínio e para o síndico. Além dos riscos estruturais, há consequências legais e financeiras que podem comprometer a segurança e a reputação da gestão.

A boa notícia é que quase todos esses riscos podem ser evitados com documentação, comunicação e fiscalização.

Multas e notificações legais

A primeira consequência de uma obra irregular é a notificação. Ela pode vir do próprio condomínio, da prefeitura ou até do Corpo de Bombeiros. Se a irregularidade persistir, o condomínio pode ser multado — e, em alguns casos, a obra é embargada até a regularização.

Essas multas recaem sobre o morador responsável pela obra, mas o síndico também pode ser cobrado por omissão, caso tenha permitido a execução sem conferir a documentação necessária.

Perda de cobertura do seguro

Seguradoras exigem que todas as obras estejam dentro das normas técnicas. Se ocorrer um sinistro — como vazamento, incêndio ou dano estrutural — e for constatado que havia reforma irregular, o seguro pode negar a indenização. Isso significa que o condomínio teria de arcar com todos os custos do reparo.

Manter o controle das obras com ART ou RRT é, portanto, uma forma de proteger o caixa condominial e evitar prejuízos coletivos.

Responsabilidade civil e criminal

Quando uma reforma causa dano a outros apartamentos ou à estrutura do prédio, o responsável técnico e o síndico podem responder civil e criminalmente. A negligência administrativa — mesmo que involuntária — pode ser interpretada como falta de diligência na função.

Por isso, a regra é simples: sem documentação, não há obra. E toda exceção abre brecha para riscos que poderiam ser facilmente evitados.

Conflitos e desgaste na convivência

Obras irregulares também afetam o clima interno do condomínio. Moradores que se sentem prejudicados por barulho, sujeira ou falta de informação tendem a perder a confiança na gestão. A consequência é um ambiente de desgaste e desunião, difícil de reconstruir.

O segredo para evitar isso é comunicar cada decisão com clareza, explicar os motivos e mostrar que o objetivo é preservar o coletivo.

Síndicos que mantêm a gestão transparente transformam a imagem do condomínio: de um espaço de conflito, em uma comunidade organizada, segura e respeitosa.

Como a Zangari apoia síndicos na gestão de obras

Cuidar de um condomínio é lidar, todos os dias, com o equilíbrio entre necessidades, normas e pessoas. E quando o assunto é obra, esse equilíbrio exige ainda mais atenção. Por isso, contar com o apoio de uma administradora experiente faz toda a diferença.

A Zangari oferece suporte completo para que síndicos e administradoras conduzam obras e reformas dentro da lei, com segurança e tranquilidade. Nosso papel é transformar processos técnicos em rotinas simples, transparentes e bem documentadas.

Soluções práticas para o dia a dia

• Orientação sobre normas legais e técnicas, incluindo Lei 4.591/64, NBR 16.280 e Código Civil;
• Organização e acompanhamento da documentação de reformas e manutenções;
• Implantação de sistemas digitais para registro e aprovação de obras;
• Parcerias com profissionais e fornecedores habilitados, com emissão de ART ou RRT;
• Consultoria personalizada para elaboração de comunicados, atas e protocolos de segurança.

Com essa estrutura, o síndico ganha tempo, reduz riscos e tem respaldo técnico para cada decisão.

Mais segurança, menos preocupação

Ao lado da Zangari, a gestão condominial se torna mais tranquila, moderna e previsível. Cada obra é conduzida com base em planejamento, responsabilidade e transparência — valores que protegem o patrimônio coletivo e fortalecem a confiança entre moradores e administração.

Antes de iniciar qualquer reforma, conte com quem entende de condomínio de verdade. A Zangari está pronta para ajudar você a garantir que cada obra seja feita dentro da lei. Entre em contato!