Locador e locatário: entenda as diferenças, direitos e deveres na locação de imóveis

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A locação de imóveis é prática consolidada no Brasil, mas ainda desperta muitas dúvidas. Quem deve pagar o IPTU? De quem é a obrigação de consertar vazamentos? E se o contrato não for cumprido, quem responde? Essas perguntas não afetam apenas o proprietário e o inquilino, mas também o síndico, que muitas vezes se vê no papel de mediar conflitos e garantir que as regras internas do condomínio sejam respeitadas.

Por isso, compreender a diferença entre os papéis do locador e do locatário, bem como seus direitos e deveres, é essencial para que a locação seja transparente e segura. A referência principal é a Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91), que regula contratos de aluguel residenciais e comerciais, estabelecendo responsabilidades claras para ambas as partes.

O que significa ser locador e locatário?

O locador é o proprietário do imóvel, que o disponibiliza para uso mediante pagamento. Já o locatário é quem ocupa o imóvel, assumindo o compromisso de cumprir obrigações contratuais e financeiras. Essa relação é formalizada por meio de um contrato de locação, documento que precisa detalhar valores, prazos, encargos e garantias para evitar lacunas jurídicas.

No contexto condominial, essa distinção é ainda mais relevante. Muitas vezes, o síndico precisa identificar se uma demanda deve ser direcionada ao proprietário ou ao inquilino. Por exemplo: infiltrações estruturais são responsabilidade do dono, enquanto reparos decorrentes do uso cotidiano cabem ao inquilino. Esse entendimento reduz atritos e garante que as decisões sejam tomadas de forma correta e amparada pela lei.

Termos equivalentes: inquilino, proprietário e fiador

É comum o uso de outros termos para as mesmas figuras jurídicas. O locador é frequentemente chamado de proprietário, enquanto o locatário é conhecido como inquilino. Esses termos, apesar de informais, são usados até mesmo em contratos simplificados.

Outro elemento importante é o fiador, uma terceira pessoa que se compromete a garantir o cumprimento das obrigações do locatário. Embora não seja obrigatório, o fiador ainda é uma das formas de garantia mais utilizadas no mercado, ao lado da caução, do seguro-fiança e do título de capitalização. Essas garantias oferecem segurança ao locador, mas também representam um fator de decisão para o inquilino na hora de fechar o contrato.

Quais são os deveres do locador?

O locador não é apenas o recebedor do aluguel: ele tem responsabilidades legais que garantem a habitabilidade, segurança e estabilidade da locação. A Lei do Inquilinato deixa claro que cabe ao proprietário zelar pela entrega e manutenção estrutural do imóvel, além de respeitar o direito do inquilino ao uso pacífico.

Entregar o imóvel em condições de uso

O imóvel deve ser entregue em condições adequadas para moradia ou atividade comercial. Isso inclui instalações elétricas, hidráulicas e de gás em funcionamento, além de pintura, pisos e acabamentos em estado razoável. Para evitar discussões futuras, é necessária a realização de uma vistoria inicial detalhada, que registra as condições do imóvel no momento da entrega.

Se o imóvel apresentar problemas ocultos — como infiltrações, mofo ou falhas estruturais — o locador continua responsável por corrigi-los. Esse cuidado não apenas protege o direito do inquilino, como também preserva o patrimônio do proprietário a longo prazo.

Arcar com despesas extraordinárias e estruturais

Outro dever importante do locador é assumir os custos relacionados à estrutura do imóvel e às despesas extraordinárias. Obras que envolvem a fachada, fundações, telhado ou sistemas coletivos (como elevadores e bombas de água) não podem ser repassadas ao inquilino.

O mesmo vale para despesas extraordinárias de condomínio, como fundo de obras, modernização de sistemas ou benfeitorias permanentes. Esses custos são de responsabilidade do proprietário, pois dizem respeito à valorização do imóvel e não ao uso cotidiano do inquilino.

Garantir o direito do locatário à posse e uso

Durante a vigência do contrato, o locador deve respeitar a posse tranquila do imóvel pelo locatário. Isso significa não interferir no uso do bem, salvo em situações previstas em lei, como vistorias previamente combinadas ou necessidade comprovada de reparos estruturais.

Caso o proprietário queira retomar o imóvel, deve seguir os prazos e condições estabelecidos na Lei do Inquilinato. A retomada só pode ocorrer em hipóteses específicas, como término de contrato por prazo determinado, falta de pagamento ou uso próprio — sempre respeitando o devido processo legal.

Quais são os deveres do locatário?

Assim como o proprietário tem obrigações legais, o locatário também deve cumprir uma série de responsabilidades. Esses deveres vão além do pagamento do aluguel: envolvem a conservação do imóvel, o respeito às cláusulas contratuais e a boa convivência em condomínio. O não cumprimento pode gerar multas, ações de despejo e até a inclusão do nome em cadastros restritivos de crédito.

Entender essas obrigações é fundamental tanto para o inquilino, que evita surpresas jurídicas, quanto para o síndico, que precisa saber como agir em situações de inadimplência ou descumprimento das regras internas.

Pagar pontualmente o aluguel e encargos

O dever mais evidente do locatário é o pagamento do aluguel nas datas estabelecidas. Esse compromisso garante o equilíbrio da relação e a segurança financeira do proprietário. Mas além do aluguel, é comum que o contrato atribua ao inquilino o pagamento de despesas ordinárias de condomínio, contas de consumo (água, luz, gás, internet) e, em alguns casos, o IPTU, desde que isso esteja claramente definido.

Quando há atraso, o contrato pode prever multa, juros e correção monetária. Caso a inadimplência persista, o locador tem respaldo para ingressar com ação de cobrança ou de despejo, amparado pela Lei do Inquilinato. Para síndicos, essa distinção é crucial: se a dívida é de condomínio, o responsável legal pelo pagamento continua sendo o proprietário, mesmo que a obrigação tenha sido repassada ao inquilino por contrato.

Manter o imóvel em bom estado de conservação

Outro dever essencial do locatário é zelar pelo imóvel como se fosse seu. Isso significa realizar pequenos reparos decorrentes do uso cotidiano, como troca de lâmpadas, conserto de torneiras, pintura interna e manutenção básica. Ao final do contrato, o bem deve ser devolvido em condições semelhantes às registradas na vistoria inicial, salvo o desgaste natural pelo tempo.

Problemas causados por mau uso ou negligência, como danos em pisos, portas ou vidros quebrados, são de responsabilidade exclusiva do inquilino. Já defeitos estruturais ou vícios ocultos — que não decorrem da utilização — continuam sendo obrigação do locador. Esse ponto costuma gerar conflitos, sendo recomendável sempre documentar reparos e comunicar o proprietário em caso de falhas mais sérias.

Cumprir cláusulas contratuais e prazos de desocupação

O contrato de locação define não apenas valores, mas também prazos, condições de reajuste e regras de uso do imóvel. O descumprimento dessas cláusulas pode levar à aplicação de multas, rescisão antecipada ou ações judiciais.

Na desocupação, o locatário deve entregar o imóvel mediante as considerações apontadas na vistoria final e quitação de todas as obrigações financeiras. O descumprimento do prazo de saída pode gerar cobranças adicionais e, em último caso, ação de despejo. Para evitar conflitos, a comunicação entre locador, inquilino e administradora deve ser clara e registrada por escrito.

Quem paga o quê na locação?

Uma das maiores fontes de dúvida na relação entre locador e locatário é a divisão de despesas. Questões como “quem paga o IPTU?”, “quem arca com a taxa de incêndio?” ou “quem faz reparos no imóvel?” são recorrentes, e as respostas dependem do que a lei prevê e do que está escrito no contrato.

De forma geral, a Lei do Inquilinato estabelece que despesas de uso e consumo são do inquilino, enquanto custos estruturais e extraordinários ficam a cargo do proprietário. No entanto, a falta de clareza contratual ou o desconhecimento das regras pode gerar mal-entendidos que acabam nas mãos do síndico ou até na Justiça.

IPTU e condomínio

É comum que o contrato preveja que o locatário pague o IPTU e as despesas ordinárias de condomínio, como limpeza, manutenção de áreas comuns e salários de funcionários. Mas, mesmo quando essa responsabilidade é repassada ao inquilino, o responsável legal continua sendo o locador. Ou seja, em caso de inadimplência, quem responde perante o condomínio ou o município é o proprietário.

Já as despesas extraordinárias de condomínio, como reformas de fachada, criação de áreas de lazer ou substituição de elevadores, são de responsabilidade exclusiva do locador. Esse ponto é crucial para evitar cobranças indevidas aos moradores e deve estar detalhado em contrato.

Manutenção e consertos

No dia a dia, o locatário deve arcar com reparos de uso comum, como troca de resistências de chuveiro, reparo em maçanetas ou pintura interna. Já o locador deve responder por problemas estruturais, infiltrações de origem construtiva ou vícios ocultos que inviabilizem o uso adequado do imóvel.

A recomendação é que tudo seja formalizado por escrito: sempre que o inquilino identificar um problema estrutural, deve notificar o proprietário ou a administradora. Isso evita que reparos urgentes sejam retardados e protege ambas as partes de futuras disputas judiciais.

E se uma das partes descumprir o contrato?

O contrato de locação é a base da relação entre locador e locatário. Quando uma das partes não cumpre suas obrigações, a Lei do Inquilinato prevê mecanismos para restaurar o equilíbrio, proteger direitos e, em último caso, permitir a rescisão da locação. O descumprimento pode ocorrer de forma financeira — como inadimplência — ou estrutural, como a omissão em reparos que inviabilizam o uso do imóvel.

É importante destacar que tanto locador quanto locatário podem ser responsabilizados. Para o síndico, entender essa dinâmica é fundamental: muitas vezes, ele é procurado como mediador de problemas que não são, de fato, de competência do condomínio, mas sim da relação contratual entre proprietário e inquilino.

Ações cabíveis contra o locatário inadimplente

Quando o locatário deixa de pagar o aluguel ou os encargos previstos, o locador pode ingressar com ação de despejo por falta de pagamento, acumulada ou não com cobrança da dívida. Essa medida tem respaldo legal e costuma ser rápida, principalmente quando há garantia locatícia (fiador, caução ou seguro-fiança) que possa ser acionada.

Além da retomada do imóvel, o inquilino inadimplente pode ser obrigado a pagar multa contratual, juros e correção monetária. Outra consequência é a possibilidade de inclusão do nome do devedor em cadastros de inadimplência, como SPC e Serasa. Esse conjunto de penalidades busca desestimular atrasos e preservar o patrimônio do locador.

Responsabilidades do locador em caso de omissão

Por outro lado, o locador também pode ser responsabilizado se não cumprir sua parte no contrato. Isso ocorre, por exemplo, quando o imóvel apresenta vícios ocultos (como infiltrações estruturais, falhas no sistema elétrico ou problemas de esgoto) e o proprietário se recusa a realizar os reparos.

Nesses casos, o locatário pode recorrer ao Judiciário e solicitar abatimento proporcional do aluguel, reparação de danos ou até rescisão contratual sem multa. A lei também prevê que, em situações emergenciais, o inquilino pode realizar o conserto e descontar os valores das parcelas de aluguel, desde que haja notificação prévia e comprovação das despesas.

Como a administradora pode ajudar nessa relação?

O envolvimento de uma administradora de imóveis é um diferencial que reduz riscos e dá mais segurança para as duas partes. Mais do que intermediar a assinatura do contrato, a administradora acompanha todo o ciclo da locação, garantindo que prazos, pagamentos e cláusulas sejam respeitados.

Para o locador, isso significa profissionalismo e menos exposição a riscos jurídicos. Para o locatário, representa transparência e canais de comunicação mais claros. Para o síndico, é a certeza de que haverá uma ponte confiável entre condomínio e proprietários, evitando que questões contratuais se transformem em conflitos coletivos.

Intermediação na elaboração do contrato

Um contrato mal redigido é a principal causa de disputas entre locador e locatário. A administradora atua na construção de cláusulas claras, prazos bem definidos e divisão equilibrada de responsabilidades, reduzindo a margem para interpretações equivocadas.

Além disso, garante que o contrato esteja atualizado conforme a legislação vigente, algo especialmente importante em um cenário de constantes mudanças regulatórias. Isso protege as partes e aumenta a previsibilidade da relação.

Gestão financeira e cobrança

Outro papel essencial da administradora é o controle financeiro da locação. Ela organiza a emissão de boletos, acompanha o pagamento dos aluguéis e aplica medidas de cobrança em casos de atraso. Essa sistematização oferece tranquilidade ao proprietário e ajuda a manter a adimplência.

No caso de inadimplência persistente, a administradora orienta e auxilia o locador nos procedimentos legais adequados, desde notificações formais até o ingresso de ações judiciais. Com isso, evita-se que o conflito se arraste sem solução e garante-se maior equilíbrio na relação contratual.

Clareza e equilíbrio para uma locação segura

A convivência entre locador e locatário só funciona bem quando existe clareza de papéis, comunicação respeitosa e respaldo jurídico. A Lei do Inquilinato é a base, mas o contrato de locação bem estruturado e a gestão profissionalizada são os verdadeiros instrumentos que evitam conflitos.

Para o proprietário, a prioridade deve ser preservar o patrimônio e cumprir obrigações estruturais. Para o inquilino, é essencial manter a pontualidade e zelar pelo imóvel. Para o síndico, compreender essa relação é chave para diferenciar o que é responsabilidade do condomínio e o que cabe ao contrato de locação.

Quando cada parte entende seus direitos e deveres — e conta com o suporte de uma administradora especializada — a locação deixa de ser fonte de problemas e se torna um processo seguro, justo e equilibrado para todos os envolvidos.

Na Zangari, oferecemos soluções completas de Administração de Bens, cuidando de cada detalhe da locação para que locadores, locatários e síndicos tenham tranquilidade. Desde a elaboração de contratos até a gestão financeira e jurídica, atuamos para garantir segurança, eficiência e valorização do patrimônio.